O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que nem o pagamento substancial de uma dívida nem a prescrição das parcelas restantes autorizam a transferência compulsória de propriedade (adjudicação). Isso significa que, mesmo que um devedor tenha pago a maior parte de uma dívida imobiliária e o restante esteja legalmente prescrito, ele não pode forçar a transferência da propriedade.
A 3ª Turma do STJ manteve uma decisão contra um casal que buscava a adjudicação compulsória. Eles haviam pago 81,7% de sua dívida imobiliária e ocuparam o imóvel até que as parcelas restantes prescrevessem. Seu pedido de prescrição da dívida e adjudicação compulsória (a transferência definitiva da escritura) foi negado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que enfatizou que o pagamento integral é um pré-requisito para essa ação. O tribunal também destacou que, embora o direito de cobrar a dívida possa prescrever, a obrigação de pagar permanece.
O pagamento integral é fundamental:
O casal defendeu a aplicação da teoria do cumprimento substancial, que impede a rescisão do contrato quando a maior parte da obrigação é cumprida. No entanto, a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, esclareceu que essa teoria, juntamente com a prescrição da dívida, não cumpre o requisito de pagamento integral para a adjudicação compulsória.
Ela explicou que a prescrição da dívida, normalmente reconhecida após cinco anos sem cobrança para dívidas de instrumento privado, afeta apenas o direito de cobrar o dinheiro, não o direito subjetivo de recebê-lo. Além disso, embora o pagamento de 80% da dívida possa impedir a rescisão do contrato, isso não equivale ao pagamento integral.
Consequências negativas e alternativas:
Andrighi alertou que permitir isso incentivaria os devedores a deixar de pagar as parcelas finais, uma vez que elas se tornariam “desnecessárias” para a regularização da propriedade — um claro conflito com a boa-fé contratual.
Ela apontou duas alternativas principais para o casal obter a escritura definitiva:
• Chegar a um acordo com o vendedor para a transferência da escritura.
• Ingressar com uma ação de usucapião, desde que atendidos aos requisitos legais.
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